Autori - Davor Kunovac, direktor direkcije za modeliranje Hrvatske narodne banke (HNB), i Ivan Žilić, znanstveni suradnik Ekonomskog instituta u Zagrebu (EIZ) - u radu koji je objavila Hrvatska narodna banka (HNB) pod naslovom "Dome slatki dome: Utjecaj subvencioniranja stambenih kredita na tržište nekretnina u Hrvatskoj", objavili su rezultate istraživanja o tomu je li subvencioniranje stambenih kredita pridonijelo povećanju cijena nekretnina u Hrvatskoj.
Subvencioniranje stambenih kredita popularna je mjera pomoći stambenog zbrinjavanja, koja se provodi od 2017. godine, pri čemu se sama provedba mijenjala tijekom godina. Tako je 2017. država pokrivala 50 posto mjesečnih anuiteta u prve četiri godine kredita, uz mogućnost produljenja ako kućanstvo dobije dijete tijekom trajanja subvencije, dok je u 2018. i 2019. subvencija mogla iznositi od 30 posto u najrazvijenijim gradovima i općinama do najviše 51 posto u najmanje razvijenima. Prošle, 2020. godine subvencije su se odobravale u dva kruga, jedan u proljeće, a drugi ujesen, a ove godine u proljeće.
"Budući da subvencioniranje stambenih kredita osigurava očiglednu financijsku injekciju kućanstvima, ono je ubrzo postalo vrlo popularno te su subvencionirani krediti po uvođenju programa subvencioniranja činili oko 10 posto svih stambenih transakcija u Hrvatskoj. To posebno vrijedi u područjima koja su već i otprije imala aktivna tržišta nekretnina", zamjećuju autori, koji zbog nedostatka podataka nisu analizirali učinke iz krugova provedenih u 2020. godini.
Koristeći se mikropodacima Porezne uprave o svim stambenim transakcijama u Hrvatskoj od 2015. do 2019. godine, Kunovac i Žilić pokazuju i da su subvencije znatno poremetile uobičajenu unutargodišnju (mjesečnu) dinamiku trgovanja stambenim nekretninama, koje je sada vrlo koncentrirano u listopadu, mjesecu u kojem istječe rok za podnošenje zahtjeva za subvencioniranje kredita.
"To pokazuje da su subvencije stvorile usko grlo na tržištu koje može dovesti do poremećaja u pregovorima o cijenama i, općenito, u procesu potrage za stambenim nekretninama s obzirom na to da se stambene transakcije trebaju okončati unutar kratkog razdoblja", ističu.
Po podacima koje iznose, od 2017. do 2019. podneseno je ukupno 9692 zahtjeva za subvencioniranje stambenih kredita, od čega ih je 9403 bilo odobreno i financirano, što čini nešto više od 12 posto ukupnog obujma transakcija na tržištu stambenih nekretnina.
Subvencioniranje stambenih kredita u 2017. i 2018. uglavnom se upotrebljavalo za kupnju stana (68 posto) i većina se subvencija (mjereno brojem subvencija), odnosila na općine i gradove koji imaju viši indeks razvijenosti. Na grad Zagreb otpada velik dio tih razvijenih općina i gradova, na njega se odnosi 33,4 posto subvencija i on općenito čini trećinu tržišta nekretnina u Hrvatskoj, navode autori.
Kako bi procijenili je li opaženo povećanje cijena izravna posljedica subvencija ili eventualnih drugih odrednica cijena stambenih nekretnina, autori su proveli i dvije dodatne analize - utjecaja koji međunarodni ciklusi cijena nekretnina i potražnja za turističkim uslugama mogu imati na cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj.
Analizirajući međunarodne cikluse cijena nekretnina, zaključuju da se recentno povećanje cijena nekretnina u Hrvatskoj ne može u potpunosti objasniti zajedničkim ciklusom.
"Međunarodni financijski ciklus važna je odrednica cijena stambenih nekretnina u Hrvatskoj od 2017., no domaće su cijene također pod značajnim utjecajem idiosinkratske domaće komponente čija dinamika koincidira s uvođenjem programa subvencioniranja. Zaključujemo stoga da je subvencioniranje stambenih kredita djelovalo kao prociklična mjera, koja je pridonijela postojećem trendu rasta cijena stanova u Hrvatskoj, no nije bila dominantna odrednica kretanja cijena proteklih godina", navode u radu.
Uključivanje turističkih pokazatelja u ekonometrijske specifikacije ne mijenja njihove osnovne zaključke o utjecaju subvencija. "Ipak, to ne znači da je turizam u potpunosti irelevantan za opaženi rast cijena stambenih nekretnina. Točnije, uzimajući u obzir visoku zastupljenost privatnog smještaja u Hrvatskoj i nedavni porast broja nekretnina za kratkoročni najam, trajni je pritisak turizma na tržište stambenih nekretnina učinio ponudu stambenih nekretnina neelastičnom. To je u konačnici dovelo i do povećanja cijena nakon uvođenja subvencioniranih kredita", ističu Kunovac i Žilić.
Također su, na osnovi različitih iznosa relativne subvencije koji su uvedeni 2018. i 2019. godine, primijenili geografske diskontinuitete kako bi analizirali utjecaj intenziteta subvencije. Pritom nalaze da se relativne cijene stambenih nekretnina s višom stopom subvencije, u usporedbi s onima s nižom stopom subvencije, nisu mijenjale nakon uvođenja programa subvencioniranja stambenih kredita, što upućuje na to da intenzitet subvencijenije doveo do značajnog učinka dodatnog porasta cijena.
"Ti rezultati pokazuju da je do porasta cijena stambenih nekretnina došlo u bogatijim regijama, u kojima je ionako tržište stambenih nekretnina aktivnije i u kojima je ponuda stambenih nekretnina neelastična", zaključuju autori istraživanja.